ワタナベ@愛知🐮夫婦で大家🏡
@ushiusaginabe30代サラリーマン👨💼４児の父👨👨👧👦2023年6月法人設立(妻代表)│現在4棟1戸67室│愛知県の築古RC中心│オリックス→信金(保証協会)→地銀(プロパー)│借入3.2億│平日は激務の会社員🤯休日は家事と子育てと不動産✨新米の兼業大家が夫婦で取り組む不動産賃貸業の軌跡を発信していきます🐮🔥
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購入した築古RCの屋上防水と外壁塗装が完了😊✨️ 天気が悪く映えない📸🌧️ いつもカピカピの物件買ってるのでこれで４棟中３棟目の塗装😅笑 投資家としては非効率かもですが、新米大家は築古リスクが怖く塗装も見越して購入してます🐮💦 いつも安く仕上げてくれる若き親方さんには感謝🥹✨️
本業休み、所有している超高利回り大学依存物件の来シーズン入居に向けて仲介店７社ご挨拶🚗💦 大学依存は３月退去の４/1入居で空室期間も短く、単身で4年間住み、下宿させる親の子はトラブルも少ない良さあり✨️ が、大学なくなったら終了😇😇😇笑 やはり超リスク🔥 売り時を逃すと詰みます🐮💦
管理会社主催セミナー＆懇親会に初参加🔰 ご年配の地主大家さん集合で自分は可愛がられるポジション✨️🍺 これはお近づきになれば良いことあるかも⁉️ 下心芽生えましたが、皆さん話題は息子への相続ネタばかり🤣 期待薄😅笑
反省。 融資通す自信ありと話す地銀担当者と出会い、物件価格（1億数百万）で申込み。 結果… 支店OKだけど本部でコケた😭 聞くと、１億までなら支店決裁だったらしい。指値考えれば１億でも十分で、支店決裁額を確認せず猛省😵 担当者もコケると思わず動揺🫨 いや事前の相談欲しかったよ🥹笑
その後も融資打診していた築37年の土地値アパート、地銀から出た回答は金利1.6%のオーバーローン😳✨️ 融資期間は13年‼️ …13年⁉️ いや耐用年数超えのオーバーローンは大変感謝ですが、それではCF出ない…🥲 新米大家はそのフェーズではないのわかってほしい🥹笑 担当は味方なので交渉粘ります🐮🔥
路線価10万クラスの築古土地値物件を発見‼️ 地銀に打診したところ、やはり土地値物件なら築古でも融資が出る（オーバーも可らしい😳） ただそのような物件は利回り低く、CFも出ないので指値が重要。 （出るのだが）築古に融資はでないことをいかに打ち込み指値を通すか…。買付発射🐮‼️
地銀から保証協会付で約400万の融資が決定✨️ 名目は大規模修繕費⚠️ 最初に打診した信金はNG🙅♂️ 次の地銀はあっさりOK🙆 保証協会は手続きも面倒なので、担当者が対応に慣れてるかどうかも影響すると改めて実感❗️ →なので数打てば意外といけるかも!?📝 さてこの融資、最大限活用しなくては🫢✨️
滋賀銀行に打診💰️ 築30年軽鉄3500万アパートだけど、大手施工で手入れもされている名古屋市の土地値物件✨️ ○仮審査結果 ・融資2800万（本審査で3500万まで可能性あり） ・期間20年（修繕履歴次第で最大24年） ・金利2.675% ↓ 3000万で指値✨️ 築古だし売れる時に売ろう‼️ 交渉失敗🥹笑
週末物件視察再開🐮🔥 築古土地値物件に買付発射、👹指値通れば名古屋市で土地値90%✨️ 利回りは自分のCF基準を満たさないけど、今回は規模も小さく手入れもされているので今ならリスク許容度の範囲内、多分🫣 何より名古屋人は名古屋の土地が欲しい😍✨️この気持ちを抑えて交渉しなければ😅笑
稼いだお金、不動産のために貯めるのも大事だけど、子供たちが小さいうちにいかに使うかも超重要‼️ きっと今しか相手してくれない。笑 平日は寝顔しか見れてない子供たちとの旅行は最高のリフレッシュ😊✨️ ただ旅先でも賃貸物件に目がいくのは1年半前との違い🧐笑
路線価10万クラスの築古土地値物件を発見‼️ 地銀に打診したところ、やはり土地値物件なら築古でも融資が出る（オーバーも可らしい😳） ただそのような物件は利回り低く、CFも出ないので指値が重要。 （出るのだが）築古に融資はでないことをいかに打ち込み指値を通すか…。買付発射🐮‼️
本業3日連続終電😣 そこは勝負所なので構わない🔥 そんな時でも家賃収入が入り、仕事量をコントロールしやすい大家業は会社員には相性抜群の副業と実感✨️ そんな中、気になる物件発見😍‼️ 物件の登場はコントロールできない💦笑 力尽きるまで調べか🤯
現在の自分がネットで探す物件は、 「愛知積算土地値比率高め築古マンション」 ・愛知積算土地値比率高め →銀行評価が出る ・築古 →指値が通れば高利回りに化ける ・マンション →規模大の方が経営安定 新米大家が融資とCFを求めてたどり着いた現在の見解🐮✨️ 築古リスクには要注意⚠️
朝活☀朝４時起きで金融機関開拓資料作成‼️ 空振りでもOK、これで新たな地銀を開拓できるかも!?と思うとワクワク🤭✨️ さて切り替えて本業モード突入🔥 お昼ごはん食べたあとが怖いけど頑張る😪笑
週末物件視察再開🐮🔥 築古土地値物件に買付発射、👹指値通れば名古屋市で土地値90%✨️ 利回りは自分のCF基準を満たさないけど、今回は規模も小さく手入れもされているので今ならリスク許容度の範囲内、多分🫣 何より名古屋人は名古屋の土地が欲しい😍✨️この気持ちを抑えて交渉しなければ😅笑
滋賀銀行のジャストサポートは三為契約への融資も可能でしょうか？？？🤔 自分でも確認しますが、もしご存知の方おりましたら教えてください😣
暫く本業モードでしたが今日はガッツリ不動産🐮🔥 午前中はなかなか埋まらない物件のHP写真を刷新すべく、初のステージング🪑✨️ 家に眠ってた新婚時の家具を使ってみたけど意外と🙆カーテン持ってくの忘れたのは泣けた😭笑 何より小学生の長男が一緒に手伝ってくれたのが嬉しかった😊✨️
他の方の投稿を見て、購入したマンションの書類をB４サイズのボックスごとに収納してみたところバッチリでした✨️👍 ひとまず階段に置きましたが意外と取りやすい😅笑 次は１番上（５棟目）を埋められるように頑張る🐮‼️
今月のマンション２棟と戸建１戸、無事に全て引渡し完了🥲 ３件とも本業後の深夜に現地視察した物件🥹暫くは深夜視察の購入率100%と謳える✨️笑 購入できたのは物件、業者（指値）、金融機関がハマったから。紹介される身分でないので、いかに複数買付状態にしてその確率を高めるかを意識してます🐮
いつも通り22:30頃帰宅、物件探してたら隣街に築古積算高利回り物件を２棟発見… 迷ったけど…心が動いて現地へ😍 そして今帰宅、どちらも大きな問題なし✨ 隣町で土地勘あるので客付けもいける…はず、なので買付GO❗ 新たなお付き合いが始まる予感🐮✨ まずは明日は寝坊しないこと😪💦
５月に購入したファミリー物件初の退去、しかも同時２室😢 駐車場に空きがなく客付け不安でしたが募集３週間で２室埋まった✨️ 7月のMDさんのセミナーで教えてもらった「競合と比較した設備投資と家賃設定」、「修繕は塗って貼って磨いてごまかす」 自分なりに実践できました🐮✌
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